Der Begriff des privaten Nutzungsrechts an einem Platz führt in der Eigentümergemeinschaft zu wiederkehrenden Missverständnissen. Ein Eigentümer stellt fest, dass sein Parkplatz, seine Terrasse oder sein Stück Garten nicht den im offiziellen Dokumenten des Gebäudes angegebenen Abmessungen entspricht. Die Frage der Übereinstimmung der Größe stellt sich, jedoch betrifft sie weder das Eigentumsrecht noch eine einfache Messung mit einem Maßband auf dem Grundstück.
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: die einzigen Referenzdokumente
Die Überprüfung der Größe eines privat genutzten Platzes beginnt mit der Durchsicht der Gemeinschaftsordnung und der Teilungserklärung (EDD). Diese beiden Dokumente bilden rechtlich die Grundlage für das dem Eigentümer eingeräumte Nutzungsrecht.
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Die EDD beschreibt jedes Sondereigentum, manchmal mit Maßen oder Verweisen auf einen angehängten Plan. Die Gemeinschaftsordnung präzisiert die Nutzungsbedingungen.
Wenn ein Plan der Gemeinschaftsordnung beigefügt ist, stellt er das zentrale Dokument dar. Er grenzt grafisch den Bereich ab, der zur privaten Nutzung zugewiesen ist. In Abwesenheit eines maßstabsgetreuen Plans gilt die wörtliche Beschreibung im Vertrag, was manchmal einen weiten Interpretationsspielraum lässt. Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren diesbezüglich: Einige ältere Regelungen beschränken sich auf vage Angaben (“der Hof angrenzend an Einheit 3”), ohne irgendwelche Maße.
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Der Begriff des privaten Nutzungsrechts im Wohnungseigentumsrecht beruht auf einem klaren Prinzip seit dem Gesetz ELAN von 2018: die private Nutzung kann nicht Teil des Sondereigentums eines Lots sein. Der Eigentümer hat ein Nutzungsrecht, jedoch kein Eigentumsrecht am Boden. Die Überprüfung der Größe bedeutet daher, die tatsächlich genutzte Fläche mit dem zu vergleichen, was in den Dokumenten beschrieben ist, und nicht, eine Fläche als eigenes Eigentum zu beanspruchen.
Konformitätskontrolle vor Ort: konkrete Methode
Sobald die Dokumente beim Verwalter oder Notar eingeholt wurden, kann die physische Überprüfung beginnen. Es gibt zwei Situationen, je nach Verfügbarkeit der Unterlagen.
Wenn ein maßstabsgetreuer Plan existiert
Der Eigentümer kann den betreffenden Raum selbst messen und mit den im angehängten Plan angegebenen Abmessungen vergleichen. Eine Abweichung von einigen Zentimetern fällt oft in den Bereich der Bau-Toleranzen. Im Gegensatz dazu rechtfertigt eine signifikante Abweichung (ein Parkplatz, der durch einen nachträglich hinzugefügten Pfosten oder eine Wand verkleinert wurde) eine Meldung an den Verwalter.
Für strittige Fälle bringt die Hinzuziehung eines Vermessungsingenieurs eine verbindliche Messung. Das Vermessungsergebnis des Ingenieurs ist der solideste technische Beweis im Falle einer Anfechtung vor dem Gericht.
Wenn kein präziser Plan existiert
Die Situation wird komplizierter. Die Gemeinschaftsordnung erwähnt manchmal eine ungefähre Fläche oder eine einfache Lagebeschreibung. In diesem Fall wird die Übereinstimmung anhand der historischen Nutzung und der bestehenden physischen Grenzen (Wände, Zäune, Bodenmarkierungen) beurteilt. Die verfügbaren Daten erlauben nicht immer eine endgültige Schlussfolgerung, und hier verwurzeln sich die Streitigkeiten.
Mehrere Elemente können die Überprüfung unterstützen:
- Die Pläne der ursprünglichen Baugenehmigung, die im Rathaus beim Stadtplanungsamt eingesehen werden können und die ursprüngliche Konfiguration des Gebäudes und seiner Umgebung zeigen.
- Die Protokolle der Eigentümerversammlungen, die möglicherweise Arbeiten erwähnen, die die Konfiguration der Gemeinschaftsflächen verändert haben (Abriss einer Wand, Bau eines Technikraums, Neugestaltung von Parkplätzen).
- Die nacheinander erfolgten Verkaufsurkunden des betreffenden Lots, die manchmal eine detailliertere Beschreibung als die ursprüngliche Regelung enthalten.
Artikel 6-3 des Gesetzes von 1965 und Grenzen der Größenkontrolle
Artikel 6-3 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, eingeführt durch das Gesetz ELAN von 2018, hat einen klareren rechtlichen Rahmen für die Gemeinschaftsflächen mit privater Nutzung geschaffen. Dieser Text hat eine alte Mehrdeutigkeit beendet: ein Recht auf private Nutzung bleibt ein Zubehör des Lots, niemals ein Sondereigentum.
Diese Qualifizierung hat direkte Auswirkungen auf die Frage der Größe. Wenn ein Eigentümer feststellt, dass die tatsächlich genutzte Fläche die im Vertrag beschriebene überschreitet, kann er sich nicht auf eine Erwerbsbeschwerde (Usucapion) berufen, um den Überschuss zu beanspruchen. Der Kassationsgerichtshof hat mehrfach bestätigt, dass das private Nutzungsrecht, unabhängig von der verstrichenen Zeit, sich nicht in ein Eigentumsrecht verwandelt.
Im Gegensatz dazu kann der Eigentümer, wenn der Platz kleiner ist als vorgesehen (zum Beispiel weil eine gemeinschaftliche Einrichtung auf einem Teil des Bereichs installiert wurde), diese Reduzierung in der Eigentümerversammlung anfechten. Die Änderung des Umfangs eines privaten Nutzungsrechts erfordert grundsätzlich eine Abstimmung mit der Mehrheit gemäß Artikel 26 des Gesetzes, in bestimmten Fällen sogar Einstimmigkeit.
Anpassung der Gemeinschaftsordnung: das Verfahren
Die Eigentümergemeinschaften, die vor 2018 gebaut wurden, haben nicht alle die Unterscheidung gemäß Artikel 6-3 integriert. Die Anpassung der Regelungen an die Bestimmungen über die Gemeinschaftsflächen mit privater Nutzung bleibt ein offenes Projekt für viele Eigentümergemeinschaften.
Konkret folgt die Anpassung einem mehrstufigen Prozess:
- Identifizieren Sie in der bestehenden Regelung alle Erwähnungen von Rechten auf private Nutzung, einschließlich derjenigen, die vage formuliert sind (“ausschließliche Nutzung”, “besondere Nutzung”, “reserviert für das Lot”).
- Überprüfen Sie, dass jedes Nutzungsrecht tatsächlich als Zubehör einem bestimmten Lot zugeordnet ist, mit einer ausreichenden Beschreibung seiner Fläche.
- Unterbreiten Sie die Änderung der Regelung zur Abstimmung in der Eigentümerversammlung, je nach Mehrheit, die für die Art der Änderung erforderlich ist.
- Veröffentlichen Sie die geänderte Regelung beim Grundbuchamt, um sie gegenüber Dritten durchsetzbar zu machen.
Die Kosten für diese Anpassung (Vermessungsingenieur, Notar, Veröffentlichung) trägt die gesamte Eigentümergemeinschaft, es sei denn, die Eigentümerversammlung beschließt etwas anderes zur Verteilung der Kosten.
Die Überprüfung der Größe eines privat genutzten Platzes basiert auf einer präzisen Dokumentationsarbeit, die mit einer physischen Messung kombiniert wird. Die Gemeinschaftsordnung und die Teilungserklärung bleiben die einzigen durchsetzbaren Referenzen.
Ein Eigentümer, der eine Abweichung zwischen der Realität und den Dokumenten entdeckt, hat Rechtsmittel, kann jedoch niemals einen Überschuss an Fläche in ein Eigentumsrecht umwandeln. Das ist die strukturelle Grenze dieser Art von Überprüfung, und es ist auch der Grund, warum eine sorgfältige Durchsicht der Dokumente vor jedem Kauf unerlässlich ist.