La noción de plaza en disfrute privativo genera malentendidos recurrentes en la copropiedad. Un copropietario descubre que su espacio de estacionamiento, su terraza o su parte de jardín no corresponde a las dimensiones indicadas en los documentos oficiales del edificio. La cuestión de la conformidad del tamaño se plantea, pero no se refiere ni al derecho de propiedad ni a una simple medición con una cinta métrica en el terreno.
Reglamento de copropiedad y estado descriptivo de división: los únicos documentos de referencia
La verificación del tamaño de una plaza en disfrute privativo comienza con la lectura del reglamento de copropiedad y del estado descriptivo de división (EDD). Estos dos documentos fundamentan jurídicamente la extensión del derecho otorgado al copropietario.
Lectura recomendada : Cómo lograr una reconversión profesional para convertirte en fisioterapeuta: pasos clave y consejos prácticos
El EDD describe cada lote, a veces con cotas o referencias a un plano anexo. El reglamento de copropiedad precisa las condiciones de uso.
Cuando un plano está anexo al reglamento, constituye la pieza clave. Delimita gráficamente la zona asignada en disfrute privativo. En ausencia de un plano acotado, la descripción literal en el acto tiene validez, lo que deja un margen de interpretación a veces amplio. Los retornos de campo divergen en este punto: algunos reglamentos antiguos se limitan a menciones vagas (“el patio contiguo al lote 3”), sin ninguna dimensión.
Lectura complementaria : Cómo lograr su alquiler de vehículo en Tourcoing con total tranquilidad
La noción de plaza en disfrute en derecho de la copropiedad se basa en un principio claro desde la ley ELAN de 2018: el disfrute privativo no puede constituir la parte privativa de un lote. El copropietario goza de un derecho de uso, no de un derecho de propiedad sobre el suelo. Verificar el tamaño implica, por lo tanto, comparar la ocupación real con lo que describen los actos, no reclamar una superficie como un bien propio.
Control de conformidad en el terreno: método concreto
Una vez recuperados los documentos del administrador o del notario, el trabajo de verificación física puede comenzar. Se presentan dos situaciones según la calidad de los documentos disponibles.
Cuando existe un plano acotado
El copropietario puede medir él mismo el espacio en cuestión y comparar con las dimensiones indicadas en el plano anexo. Una diferencia de algunos centímetros a menudo se encuentra dentro de las tolerancias de construcción. En cambio, un desplazamiento significativo (un espacio de estacionamiento reducido por un poste o un muro añadido después de la construcción) justifica un aviso al administrador.
Para los casos litigiosos, hacer intervenir a un topógrafo aporta una medida oponible. El levantamiento del topógrafo constituye la prueba técnica más sólida en caso de disputa ante el tribunal judicial.
Cuando no existe un plano preciso
La situación se complica. El reglamento de copropiedad a veces menciona una superficie aproximada o una simple localización. En este caso, la conformidad se juzga en relación con el uso histórico y los límites físicos existentes (muros, cercas, marcas en el suelo). Los datos disponibles no siempre permiten llegar a una conclusión definitiva, y es aquí donde se arraigan los litigios.
Varios elementos permiten respaldar la verificación:
- Los planos del permiso de construcción original, consultables en el ayuntamiento en el servicio de urbanismo, que muestran la configuración inicial del edificio y sus alrededores.
- Las actas de asambleas generales, que pueden mencionar trabajos que hayan modificado la configuración de las partes comunes (demolición de un muro, construcción de un local técnico, redistribución de plazas de estacionamiento).
- Los actos de venta sucesivos del lote en cuestión, que a veces incluyen una descripción más detallada que el reglamento inicial.
Artículo 6-3 de la ley de 1965 y límites del control de tamaño
El artículo 6-3 de la ley del 10 de julio de 1965, creado por la ley ELAN de 2018, ha establecido un marco jurídico más claro para las partes comunes de disfrute privativo. Este texto ha puesto fin a una antigua ambigüedad: un derecho de disfrute privativo sigue siendo un accesorio del lote, nunca una parte privativa.
Esta calificación tiene consecuencias directas sobre la cuestión del tamaño. Si un copropietario constata que la superficie realmente utilizada supera la descrita en los actos, no puede invocar una prescripción adquisitiva (usucapión) para apropiarse del excedente. La Corte de Casación ha confirmado en varias ocasiones que el disfrute privativo, independientemente del tiempo transcurrido, no se transforma en derecho de propiedad.
Por el contrario, si la plaza es más pequeña de lo previsto (por ejemplo, porque se ha instalado un equipo común en una parte de la zona), el copropietario puede impugnar esta reducción en la asamblea general. La modificación de la extensión de un derecho de disfrute privativo requiere, en principio, un voto de la mayoría prevista por el artículo 26 de la ley, o incluso la unanimidad según los casos.
Puesta en conformidad del reglamento de copropiedad: el procedimiento a seguir
Las copropiedades construidas antes de 2018 no han integrado todas la distinción establecida por el artículo 6-3. La puesta en conformidad de los reglamentos con las disposiciones relativas a las partes comunes de disfrute privativo sigue siendo un proyecto abierto para muchos sindicatos de copropietarios.
Concretamente, la puesta en conformidad sigue un proceso en varias etapas:
- Identificar en el reglamento existente todas las menciones de derechos de disfrute privativo, incluidas aquellas formuladas de manera ambigua (“uso exclusivo”, “disfrute particular”, “reservado al lote”).
- Verificar que cada derecho de disfrute esté bien vinculado como accesorio a un lote específico, con una descripción suficiente de su ocupación.
- Someter la modificación del reglamento a votación en la asamblea general, según la mayoría requerida por la naturaleza de la modificación.
- Publicar el reglamento modificado en el servicio de publicidad inmobiliaria para hacerlo oponible a terceros.
El costo de esta puesta en conformidad (topógrafo, notario, publicación) recae en la copropiedad en su conjunto, salvo decisión contraria de la asamblea general sobre la distribución de los gastos.
La verificación del tamaño de una plaza en disfrute privativo se basa en un trabajo documental preciso, cruzado con un levantamiento físico. El reglamento de copropiedad y el estado descriptivo de división siguen siendo las únicas referencias oponibles.
Un copropietario que descubre una discrepancia entre la realidad y los actos dispone de vías de recurso, pero nunca puede transformar un excedente de superficie en derecho de propiedad. Esta es la limitación estructural de este tipo de verificación, y también es lo que hace indispensable la lectura atenta de los actos antes de cualquier compra.