Het begrip van een privé genot plaats genereert terugkerende misverstanden in een vereniging van mede-eigenaars. Een mede-eigenaar ontdekt dat zijn parkeerplaats, zijn terras of zijn stukje tuin niet overeenkomt met de afmetingen die in de officiële documenten van het gebouw zijn aangegeven. De vraag naar de conformiteit van de grootte rijst dan, maar deze valt niet onder het eigendomsrecht of een simpele meting met een meetlint op het terrein.
Reglement van mede-eigendom en beschrijvende staat van splitsing: de enige referentiedocumenten
De controle van de grootte van een privé genot plaats begint met het lezen van het reglement van mede-eigendom en de beschrijvende staat van splitsing (EDD). Deze twee documenten vormen juridisch de basis voor de reikwijdte van het recht dat aan de mede-eigenaar is verleend.
Verder lezen : Hoe een duurzame en verantwoorde levensstijl in het dagelijks leven aan te nemen
De EDD beschrijft elk perceel, soms met afmetingen of verwijzingen naar een bijgevoegd plan. Het reglement van mede-eigendom specificeert de gebruiksvoorwaarden.
Wanneer een plan is bijgevoegd aan het reglement, vormt het de belangrijkste documentatie. Het schetst grafisch de zone die in privé genot is toegewezen. Bij afwezigheid van een gemeten plan, geldt de letterlijke beschrijving in de akte, wat soms een ruime interpretatiemarge laat. De bevindingen op het terrein verschillen hierover: sommige oude reglementen volstaan met vage vermeldingen (“de binnenplaats grenzend aan perceel 3”), zonder enige afmeting.
Lees ook : Hoe een positieve beoordeling van de woningtoewijzingscommissie te interpreteren via forums
Het begrip van privé genot in het recht van mede-eigendom berust op een duidelijk principe sinds de ELAN-wet van 2018: privé genot kan nooit de privégedeelte van een perceel vormen. De mede-eigenaar heeft recht op gebruik, maar niet op eigendom van de grond. Het controleren van de grootte komt dus neer op het vergelijken van de werkelijke bezetting met wat in de akten wordt beschreven, niet op het claimen van een oppervlakte als een eigen goed.
Controle van conformiteit op het terrein: concrete methode
Eenmaal de documenten verkregen van de syndicus of de notaris, kan het fysieke controlewerk beginnen. Twee situaties doen zich voor afhankelijk van de kwaliteit van de beschikbare stukken.
Wanneer er een gemeten plan bestaat
De mede-eigenaar kan zelf de betrokken ruimte meten en deze vergelijken met de afmetingen op het bijgevoegde plan. Een afwijking van enkele centimeters valt vaak binnen de bouwtoleranties. Een significante afwijking (een parkeerplaats die is ingekort door een paal of muur die na de bouw is toegevoegd) rechtvaardigt daarentegen een melding aan de syndicus.
Voor betwiste gevallen kan het inschakelen van een landmeter-expert een tegenbewijs opleveren. De meting van de landmeter vormt het sterkste technische bewijs in geval van betwisting voor de rechtbank.
Wanneer er geen nauwkeurig plan bestaat
De situatie wordt ingewikkelder. Het reglement van mede-eigendom vermeldt soms een geschatte oppervlakte of een eenvoudige locatie. In dat geval wordt de conformiteit beoordeeld op basis van het historische gebruik en de bestaande fysieke grenzen (muren, hekken, markeringen op de grond). De beschikbare gegevens stellen niet altijd in staat om definitieve conclusies te trekken, en daar ontstaan de geschillen.
Verschillende elementen kunnen de controle onderbouwen:
- De plannen van de oorspronkelijke bouwvergunning, in te zien bij de gemeente op de afdeling stedenbouw, die de oorspronkelijke configuratie van het gebouw en zijn omgeving tonen.
- De notulen van algemene vergaderingen, die kunnen verwijzen naar werkzaamheden die de configuratie van de gemeenschappelijke delen hebben gewijzigd (sloop van een muur, bouw van een technische ruimte, herindeling van parkeerplaatsen).
- De opeenvolgende verkoopakten van het betrokken perceel, die soms een gedetailleerdere beschrijving bevatten dan het oorspronkelijke reglement.
Artikel 6-3 van de wet van 1965 en grenzen van de groottecontrole
Artikel 6-3 van de wet van 10 juli 1965, ingevoerd door de ELAN-wet van 2018, heeft een duidelijker juridisch kader vastgesteld voor gemeenschappelijke delen met privé genot. Deze tekst heeft een oude ambiguïteit beëindigd: een recht op privé genot blijft een accessoire van het perceel, nooit een privégedeelte.
Deze kwalificatie heeft directe gevolgen voor de vraag naar de grootte. Als een mede-eigenaar constateert dat de werkelijk gebruikte oppervlakte groter is dan die in de akten beschreven, kan hij zich niet beroepen op een verjaring (usucapion) om het overschot toe te eigenen. De Hoge Raad heeft herhaaldelijk bevestigd dat privé genot, ongeacht de verstreken tijd, niet verandert in eigendomsrecht.
Omgekeerd, als de plaats kleiner is dan verwacht (bijvoorbeeld omdat een gemeenschappelijk apparaat op een deel van de zone is geplaatst), kan de mede-eigenaar deze vermindering aanvechten in de algemene vergadering. De wijziging van de reikwijdte van een recht op privé genot vereist in principe een meerderheid van stemmen zoals voorzien in artikel 26 van de wet, of zelfs unanieme goedkeuring afhankelijk van de situatie.
In overeenstemming brengen van het reglement van mede-eigendom: de te volgen procedure
De mede-eigendommen die voor 2018 zijn gebouwd, hebben niet allemaal de door artikel 6-3 aangebrachte onderscheidingen geïntegreerd. Het in overeenstemming brengen van de reglementen met de bepalingen met betrekking tot gemeenschappelijke delen met privé genot blijft een open project voor veel syndikaten van mede-eigenaars.
Concreet volgt het in overeenstemming brengen een traject in verschillende stappen:
- Identificeer in het bestaande reglement alle vermeldingen van rechten op privé genot, inclusief die die ambigu zijn geformuleerd (“exclusief gebruik”, “bijzonder genot”, “gereserveerd voor het perceel”).
- Controleer of elk recht op genot goed is gekoppeld als accessoire aan een specifiek perceel, met een voldoende beschrijving van de bezetting.
- Dien de wijziging van het reglement in voor stemming in de algemene vergadering, volgens de meerderheid die vereist is op basis van de aard van de wijziging.
- Publiceer het gewijzigde reglement bij de dienst voor onroerend goed publiciteit om het tegen derden afdwingbaar te maken.
De kosten van deze in overeenstemming brenging (landmeter, notaris, publicatie) komen voor rekening van de mede-eigendom als geheel, tenzij de algemene vergadering anders beslist over de verdeling van de lasten.
De controle van de grootte van een privé genot plaats berust op een nauwkeurige documentatie, gecombineerd met een fysieke meting. Het reglement van mede-eigendom en de beschrijvende staat van splitsing blijven de enige afdwingbare referenties.
Een mede-eigenaar die een afwijking ontdekt tussen de werkelijkheid en de akten heeft rechtsmiddelen, maar kan nooit een overschot aan oppervlakte omzetten in eigendomsrecht. Dit is de structurele limiet van dit soort controle, en het maakt ook de zorgvuldige lezing van de akten voor elke aankoop onmisbaar.