De markt voor nieuwbouw woningen bevindt zich in een overgangsfase waarin tegenstrijdige signalen zich opstapelen. Het aantal bouwvergunningen neemt weer toe, de PTZ is net uitgebreid naar het hele grondgebied, maar de verkoopvolumes aan particulieren blijven achter bij de historische normen. Investeren in nieuw vastgoed vandaag de dag vereist een correcte interpretatie van deze signalen en een afweging tussen herzien fiscale regelingen en een nog steeds onzekere prijscontext.
Verschil tussen bouwvergunningen en verkopen: wat de cijfers van het eerste semester 2026 onthullen
In het eerste semester van 2026 zijn er meer dan 157.000 woningen in aanbouw in Frankrijk, bijna 30 % meer dan in het eerste semester van 2025. De bouwvergunningen bereiken 192.100 woningen, een stijging van 4,2 % op jaarbasis. Het signaal lijkt positief.
We observeren een structurele kloof: de vergunningen over een periode van twaalf maanden (juli 2025 – juni 2026) blijven ongeveer 8 % onder het gemiddelde van de vijf voorgaande jaren. De herstart van de bouw betekent geen terugkeer naar de normale situatie, maar een gedeeltelijk herstel na twee jaar van diepe crisis.
Wat betreft de verkopen aan particulieren, wordt de markt door verschillende sectorwaarnemers als “dood” gekwalificeerd. De ontwikkelaars leveren programma’s op die voor de crisis zijn gestart, wat het aantal bouwvergunningen opblaast zonder dat de uiteindelijke vraag in hetzelfde tempo volgt.
Voor een investeerder creëert deze situatie een gunstige machtsverhouding: het aanbod van nieuwe woningen overstijgt de vraag, wat ruimte biedt voor onderhandeling over prijzen en diensten. Sommige ontwikkelaars bieden commerciële kortingen, nemen de notariskosten voor hun rekening of bieden meubelpakketten aan om hun voorraden te verkopen.
Het vergelijken van beschikbare aanbiedingen via gespecialiseerde platforms zoals immobilierneuf1clic1toit.fr maakt het mogelijk om deze prijsverschillen in dezelfde geografische sector te meten en de programma’s te identificeren waar onderhandelen realistisch is.
PTZ uitgebreid naar het hele grondgebied: echte impact op de investering in nieuwbouw
De hervorming van de nulrentelening die op 1 april 2025 in werking trad, verandert de situatie voor de toegang tot nieuwbouw. De PTZ dekt nu alle nieuwe woningen, zowel collectief als individueel, in alle zones (A bis, A, B1, B2 en C), en dit tot 31 december 2027.
Voor deze hervorming was de nieuwe PTZ beperkt tot collectieve woningen in gespannen gebieden. Vrijstaande woningen en plattelandsgemeenten waren uitgesloten. De afschaffing van deze beperkende zonering opent de toegang voor huishoudens die voorheen geen enkele gefaciliteerde financieringsmogelijkheid hadden om nieuwbouw aan te schaffen.
Voorwaarden voor geschiktheid om te kennen voordat u een dossier indient
Het systeem blijft voorbehouden aan eerste kopers, dat wil zeggen aan kopers die de afgelopen twee jaar geen eigenaar zijn geweest van hun hoofdverblijfplaats. De PTZ financiert alleen de hoofdverblijfplaats: het is niet van toepassing op een aankoop voor directe verhuurinvesteringen.
Voor een vermogensinvesteerder bestaat de strategie vaak uit het verwerven van een nieuwe woning als hoofdverblijfplaats via de PTZ, en deze daarna te verhuren na de verplichte bezettingsperiode. Deze constructie, die volledig legaal is, vereist dat de minimale bezettingsduur die door het systeem is vastgesteld, wordt gerespecteerd.
- Het bedrag van de PTZ kan oplopen tot 40 % van de prijs van het goed, afhankelijk van de zone en het inkomen van het huishouden.
- De lening is cumuleerbaar met andere hulpregelingen voor toegang (geconventioneerde leningen, lokale subsidies van gemeenschappen).
- De inkomensplafonds variëren afhankelijk van de samenstelling van het huishouden en de locatie van de woning.
Constructeursgaranties en normen RE 2020: het echte verschil met de oude woningen
Het prijsverschil tussen nieuw en oud wordt deels gerechtvaardigd door een garantie kader dat de oude woningen niet kunnen bieden. De tienjarige garantie dekt structurele gebreken gedurende tien jaar na de levering. De garantie van perfecte voltooiing (één jaar) en de tweejarige garantie (twee jaar op apparatuur) completeren dit systeem.
Bij de aankoop van een oude woning loopt de koper het risico van verborgen gebreken met lange en onzekere rechtsmiddelen. Bij nieuwbouw blijft de ontwikkelaar contractueel verantwoordelijk, wat het financiële risico na de aankoop vermindert.
Energieprestaties en huurwaarde
De nieuwe woningen die sinds 2022 zijn opgeleverd, voldoen aan de RE 2020, die veel strengere drempels voor energieverbruik en koolstofemissies oplegt dan de RT 2012. Voor een verhuurinvestering is de directe consequentie dubbel.
Enerzijds is een woning geclassificeerd als A of B op het DPE niet onderhevig aan de geleidelijke verhuurverboden die van toepassing zijn op thermische doorlatende woningen. Een nieuwe woning beschermt tegen het regelgevingsrisico van verhuurverbod. Anderzijds zijn de verlaagde energiekosten een tastbaar argument voor huurders, wat de leegstand beperkt en het huurprijsniveau ondersteunt.
Aankoopstrategie voor nieuwbouw: afwegingen voor 2024-2026
De keuze tussen VEFA (verkoop in de staat van toekomstige voltooiing) en een voltooide nieuwbouwwoning verandert het risicoprofiel. Bij VEFA profiteert de koper van een gespreide betaling van de fondsen gedurende de bouwperiode, wat de druk op de cashflow vermindert. In ruil daarvoor loopt hij het risico van vertraging in de levering en moet hij de financiële soliditeit van de ontwikkelaar controleren (verplichte financiële garantie voor voltooiing).
We raden aan om de voorkeur te geven aan programma’s waarvan het pre-commercieeliseringspercentage meer dan de helft bedraagt, wat aangeeft dat de financiering van de bouw veilig is en dat de ontwikkelaar minder kans heeft om de levering uit te stellen.
- Controleer de extrinsieke financiële garantie voor voltooiing (GFA), afgegeven door een bank of verzekeraar.
- Vergelijk de prijs per vierkante meter met recente transacties in de buurt, zowel nieuw als oud, om de werkelijke premie van nieuwbouw te meten.
- Analyseer de lokaal gehanteerde huurprijzen om het bruto rendement te schatten voordat u zich verbindt, rekening houdend met de huurplafonds als een fiscale regeling wordt ingeschakeld.
Investeren in nieuw vastgoed blijft relevant, op voorwaarde dat het niet wordt gereduceerd tot een fiscaal voordeel. De rentabiliteit wordt opgebouwd op basis van locatie, de onderhandelde aankoopprijs en de kwaliteit van het goed, niet op basis van een belastingontwijkingsregeling die bij elke begrotingswet kan verdwijnen. Een goed gelegen woning, die voldoet aan de huidige normen en tegen de juiste prijs is gekocht, behoudt zijn patrimoniale waarde, ongeacht de wettelijke evoluties.