Der Markt für Neubauten befindet sich in einer Übergangsphase, in der sich widersprüchliche Signale häufen. Die Baubeginne steigen wieder an, der PTZ wurde auf das gesamte Gebiet ausgeweitet, aber die Verkaufszahlen an Privatpersonen bleiben im Vergleich zu den historischen Standards zurück. In Immobilien zu investieren bedeutet heute, diese Signale richtig zu deuten und zwischen überarbeiteten steuerlichen Regelungen und einem noch instabilen Preisumfeld abzuwägen.
Diskrepanz zwischen Baubeginnen und Verkäufen: Was die Zahlen des ersten Halbjahres 2026 offenbaren
Im ersten Halbjahr 2026 wurden in Frankreich mehr als 157.000 Wohnungen genehmigt, was fast 30 % mehr ist als im ersten Halbjahr 2025. Die Baugenehmigungen erreichen 192.100 Wohnungen, ein Anstieg von 4,2 % im Jahresvergleich. Das Signal scheint positiv.
Wir beobachten eine strukturelle Diskrepanz: Die Genehmigungen über die letzten zwölf Monate (Juli 2025 – Juni 2026) liegen etwa 8 % unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Die Wiederbelebung des Bauens bedeutet nicht die Rückkehr zur Normalität, sondern eine teilweise Aufholjagd nach zwei Jahren tiefgreifender Krise.
Auf der Verkaufsseite wird der Markt von mehreren Branchenbeobachtern als “moribund” bezeichnet. Die Entwickler liefern Programme, die vor der Krise gestartet wurden, was die Baubeginne erhöht, ohne dass die Endnachfrage im gleichen Tempo folgt.
Für einen Investor schafft diese Situation ein günstiges Kräfteverhältnis: Das Angebot an Neubauten übersteigt die Nachfrage, was Verhandlungsspielräume bei Preisen und Leistungen eröffnet. Einige Entwickler bieten Handelsrabatte, die Übernahme der Notarkosten oder Möbelpakete an, um ihre Bestände abzubauen.
Den Vergleich der verfügbaren Angebote über spezialisierte Plattformen wie immobilierneuf1clic1toit.fr zu ziehen, ermöglicht es, diese Preisunterschiede in derselben geografischen Region zu messen und die Programme zu identifizieren, bei denen Verhandlungen realistisch sind.
PTZ auf das gesamte Gebiet ausgeweitet: tatsächliche Auswirkungen auf die Investition in Neubauten
Die Reform des zinsfreien Darlehens, die am 1. April 2025 in Kraft trat, verändert die Rahmenbedingungen für den Erwerb von Neubauten. Der PTZ deckt nun alle neuen Wohnungen, sowohl kollektive als auch individuelle, in allen Zonen (A bis, A, B1, B2 und C) bis zum 31. Dezember 2027 ab.
Vor dieser Reform war der PTZ für Neubauten auf kollektive Wohnungen in angespannten Zonen beschränkt. Einfamilienhäuser und ländliche Gemeinden waren ausgeschlossen. Die Abschaffung dieser restriktiven Zonierung eröffnet den Zugang für Haushalte, die zuvor keinen geförderten Finanzierungshebel hatten, um neu zu kaufen.
Voraussetzungen für die Berechtigung, die vor der Antragstellung bekannt sein sollten
Das Programm bleibt den Ersterwerbern vorbehalten, d.h. den Käufern, die in den letzten zwei Jahren nicht Eigentümer ihrer Hauptwohnung waren. Der PTZ finanziert nur die Hauptwohnung: Er gilt nicht für den direkten Erwerb zur Vermietung.
Für einen vermögensbildenden Investor besteht die Strategie oft darin, eine neue Wohnung als Hauptwohnung über den PTZ zu erwerben und sie dann nach der obligatorischen Nutzungsdauer zu vermieten. Diese Struktur, die vollkommen legal ist, setzt voraus, dass die vom Programm festgelegten Mindestnutzungsdauern eingehalten werden.
- Der Betrag des PTZ kann bis zu 40 % des Kaufpreises betragen, abhängig von der Zone und dem Einkommen des Haushalts.
- Das Darlehen ist kumulierbar mit anderen Förderprogrammen für den Erwerb (konventionierte Darlehen, lokale Hilfen der Kommunen).
- Die Einkommensgrenzen variieren je nach Haushaltszusammensetzung und Lage der Wohnung.
Bauträgergarantien und Normen RE 2020: der wahre Unterschied zum Altbau
Der Preisunterschied zwischen Neubauten und Altbauten erklärt sich teilweise durch einen Rahmen von Garantien, den der Altbau nicht bieten kann. Die zehnjährige Garantie deckt strukturelle Mängel für zehn Jahre nach der Lieferung ab. Die Garantie für die vollständige Fertigstellung (ein Jahr) und die zweijährige Garantie (zwei Jahre auf die Ausstattung) ergänzen dieses System.
Beim Kauf im Altbau trägt der Käufer das Risiko versteckter Mängel mit langen und unsicheren Rechtsmitteln. Im Neubau bleibt der Entwickler vertraglich gebunden, was das finanzielle Risiko nach dem Erwerb verringert.
Energieeffizienz und Mietwert
Die seit 2022 gelieferten Neubauten entsprechen der RE 2020, die deutlich strengere Schwellenwerte für den Energieverbrauch und die Kohlenstoffemissionen als die RT 2012 festlegt. Für eine Investition zur Vermietung hat dies direkte Konsequenzen.
Einerseits ist eine Wohnung, die im DPE mit A oder B eingestuft ist, nicht von den schrittweisen Mietverboten betroffen, die für energetisch ineffiziente Wohnungen gelten. Eine neue Wohnung schützt vor dem regulatorischen Risiko eines Mietverbots. Andererseits stellen die reduzierten Energiekosten ein greifbares Argument für Mieter dar, was die Leerstandsquote begrenzt und das Mietniveau stützt.
Kaufstrategie für Neubauten: Entscheidungen für 2024-2026
Die Wahl zwischen VEFA (Verkauf im zukünftigen Zustand der Fertigstellung) und fertiggestellten Neubauten verändert das Risikoprofil. Bei VEFA profitiert der Käufer von einer gestaffelten Mittelanforderung über die Dauer der Baustelle, was den Druck auf die Liquidität verringert. Im Gegenzug trägt er das Risiko von Lieferverzögerungen und muss die finanzielle Solidität des Entwicklers überprüfen (obligatorische finanzielle Fertigstellungsgarantie).
Wir empfehlen, Programme zu bevorzugen, deren Vorverkaufsquote über der Hälfte liegt, was ein Zeichen dafür ist, dass die Finanzierung der Baustelle gesichert ist und der Entwickler weniger wahrscheinlich die Lieferung verzögern wird.
- Überprüfen Sie die extrinsische finanzielle Fertigstellungsgarantie (GFA), die von einer Bank oder einem Versicherer ausgestellt wird.
- Vergleichen Sie den Preis pro Quadratmeter mit den aktuellen Transaktionen im Viertel, sowohl im Neubau als auch im Altbau, um die tatsächliche Neubauprämie zu messen.
- Analysieren Sie die vor Ort praktizierten Mieten, um die Bruttorendite zu schätzen, bevor Sie sich verpflichten, unter Berücksichtigung der Mietobergrenzen, falls ein steuerliches Förderprogramm in Anspruch genommen wird.
Die Investition in Neubauten bleibt relevant, solange sie nicht auf einen steuerlichen Vorteil reduziert wird. Die Rentabilität basiert auf der Lage, dem verhandelten Kaufpreis und der Qualität der Immobilie, nicht auf einem Steuervorteil, der mit jeder Finanzgesetzgebung verschwinden kann. Eine gut gelegene Wohnung, die nach den aktuellen Normen geliefert und zum richtigen Preis gekauft wird, behält ihren Wert unabhängig von den legislativen Entwicklungen.