Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2026 zeigt widersprüchliche Signale: Die Transaktionen im Bestand steigen um mehr als 10 % im Vergleich zum Vorjahr, während die Preise nahezu stabil bleiben. Für Käufer oder Investoren verändert diese Konstellation die Situation im Vergleich zu den Jahren mit rückläufigen Volumina zwischen 2020 und 2023. Die Unterschiede zwischen den Projektarten, steuerlichen Regelungen und Kreditbedingungen zu messen, ermöglicht es, die eigenen Entscheidungen präziser zu kalibrieren.
Immobilienkreditzinsen und Kreditfähigkeit im Jahr 2026: die zu vergleichenden Daten
Die Kreditzinsen haben sich Anfang 2026 um 3,2 bis 3,5 % über 20 Jahre stabilisiert. Diese Schwelle, die von Analysten als akzeptable psychologische Grenze bezeichnet wird, hat zu einer Lockerung der Kreditvergaben geführt, insbesondere für Erstkäufer und Mietinvestoren.
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| Kriterium | Hauptwohnsitz | Mietinvestition |
|---|---|---|
| Indikativer Zinssatz (20 Jahre, Anfang 2026) | 3,2 – 3,5 % | 3,2 – 3,5 % (gleiche Tabellen, genauere Prüfung der Unterlagen) |
| Von Banken erwartete Eigenmittel | Flexibler für Erstkäufer | Oft höhere Eigenmittel erforderlich |
| Mobilisierbare Regelungen | PTZ (zinsfreies Darlehen) | LMNP, ex-Pinel (geplantes Ende) |
| Notarkosten (Altbau) | 7 bis 8 % | 7 bis 8 % |
| Notarkosten (Neubau) | 2 bis 3 % | 2 bis 3 % |
Diese Tabelle beleuchtet einen oft vernachlässigten Punkt: Bei gleichen Zinssätzen hängt die unterschiedliche Behandlung durch Banken zwischen dem Kauf eines Hauptwohnsitzes und einer Mietinvestition mehr von den Eigenmitteln und der Solidität der Unterlagen ab als vom nominalen Zinssatz. Gute Unterlagen werden laut den Beobachtungen des Observatoire Crédit Logement, die von mehreren Maklern weitergegeben wurden, wieder sehr gut finanziert.
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Kauf von Immobilien im Bestand oder Neubau: Wo liegen die tatsächlichen Unterschiede
Der Anstieg der Transaktionen betrifft hauptsächlich den Bestand. Im Gegensatz dazu steht der Neubau unter dem Druck zweier Faktoren: der Knappheit des Angebots und dem Anstieg der Baukosten aufgrund der Anforderungen der RE2020.
Konkrete Auswirkungen der RE2020 auf den Preis von Neubauten
Die CO2-Bilanzgrenze für Einfamilienhäuser (Ic-Bau) wurde zum 1. Januar 2025 um etwa 17 % gesenkt. Diese Anforderung wirkt sich direkt auf die Materialien und Heizsysteme aus, die von den Entwicklern ausgewählt werden. Ergebnis: Die Baukosten für eine neue Wohnung beinhalten nun einen signifikanten Umweltanteil, was einen Preisunterschied zum Bestand aufrechterhält.
Für ein Projekt zum Kauf eines Hauptwohnsitzes treibt dieser Unterschied viele Käufer in den Bestand mit Renovierungsbedarf. Die Berechnung sollte klar dargestellt werden:
- Im Neubau begrenzen die reduzierten Notarkosten (2 bis 3 %) und die sofortige Energieeffizienz die Ausgaben nach dem Kauf.
- Im Bestand liegt der Erwerbspreis oft niedriger, aber die Notarkosten von 7-8 % und ein Renovierungsbudget müssen berücksichtigt werden, insbesondere wenn der Energieausweis der Wohnung ungünstig ist.
- Die RGE-Zertifizierung der Handwerker, die 2026 mit verstärkten Kriterien und Kontrollen reformiert wurde, bedingt den Zugang zu Förderungen für energetische Renovierungen, ein Parameter, den es vor der Unterzeichnung zu überprüfen gilt.
Mietinvestition im Jahr 2026: LMNP, ex-Pinel und vergleichbare Rentabilität
Die Landschaft der steuerlichen Regelungen hat sich durch Abwanderung vereinfacht. Die Pinel-Gesetzgebung hat ihre Vorteile schrittweise reduziert, was die Karten zugunsten des LMNP-Status (nicht professioneller möblierter Vermieter) neu mischt.
Warum der LMNP die Aufmerksamkeit der Investoren auf sich zieht
Das LMNP-Regime ermöglicht es, die Immobilie abzuschreiben und die tatsächlichen Kosten abzuziehen, was in vielen Fällen zu einem steuerlichen Ergebnis nahe null in den ersten Jahren führt. Die Nettorentabilität einer Mietinvestition hängt weniger von der steuerlichen Regelung ab als von der Lage und dem Kaufpreis pro Quadratmeter.
Die mittleren Städte, in denen die Mietnachfrage angespannt bleibt, bieten höhere Bruttorenditen als die großen Metropolen, jedoch mit einem Risiko von Leerständen, das es zu messen gilt. Der Vergleich der durchschnittlichen Miete mit dem Kaufpreis reicht nicht aus: Die Grundsteuer, die Wohnungskosten und die Kosten für die Mietverwaltung verringern den Unterschied.
Möblierte oder unmöblierte Vermietung
Die möblierte Vermietung erzielt im Durchschnitt höhere Mieten als die unmöblierte Vermietung, mit einer günstigeren Besteuerung unter dem LMNP-Regime. Im Gegensatz dazu ist die Fluktuation der Mieter höher und die Kosten für die Möblierung stellen eine anfängliche Investition dar, die nicht unterschätzt werden sollte.
Erholung des französischen Immobilienmarktes: ausgeprägte geografische Selektivität
Der Anstieg der Transaktionen um mehr als 10 % im Vergleich zum Vorjahr verdeckt ausgeprägte territoriale Unterschiede. In der Île-de-France stagniert die Erholung, während einige regionale Ballungsräume eine deutlichere Dynamik verzeichnen.
Die nahezu stabilen Preise auf nationaler Ebene verbergen Mikromärkte, die im Aufschwung sind, und andere, die sich noch in der Korrektur befinden. Bei einem Kaufprojekt sollte die Analyse auf der Ebene des Stadtteils und nicht des Departements erfolgen. Zwei Indikatoren verdienen besondere Aufmerksamkeit: die durchschnittliche Verkaufsdauer (die die tatsächliche Anspannung des lokalen Marktes widerspiegelt) und die Entwicklung des Angebotsbestands in den letzten sechs Monaten.
Eine gut gelegene Immobilie, die energetisch korrekt diagnostiziert und zum Preis des lokalen Marktes gekauft wird, bleibt der gemeinsame Nenner der Projekte, die die Zyklen ohne Schwierigkeiten durchlaufen. Die strukturelle Erkenntnis von 2026 ist die Rückkehr des Volumens ohne Preisanstieg, ein Fenster, das den Käufern Zeit zum Verhandeln lässt, vorausgesetzt, man verwechselt Stabilität nicht mit Stillstand.